اما و اگرهای ساماندهی بازار مسکن با تولید مشارکتی

اما و اگرهای ساماندهی بازار مسکن با تولید مشارکتی



سازندگان از این طرح استقبال کرده‌اند اما کارشناسان آن را نافی عدالت اجتماعی می‌دانند. در طرح مشارکتی تولید مسکن که بناست با استفاده از توان بخش خصوصی، تسهیلات بانکی و زمین دولتی، زمینه برای رونق تولید مسکن فراهم شود، دولت زمین مورد نیاز را به‌عنوان آورده در اختیار سازندگان قرار می‌دهد و سازنده با استفاده از تسهیلات بانکی ساختمان را می‌سازد، در پایان هم واحدهای ساخته‌شده به نسبت آورده طرفین تقسیم و با انتقال تسهیلات به خریداران واگذار می‌شود.

به گزارش همشهری، ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است تداوم اجرای طرح تولید مشارکتی مسکن می‌تواند جو هیجانی بازار را ساماندهی کرده و قفل بازار مسکن را نیز باز کند؛ اما در مقابل مهدی غلامی، مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت می‌گوید:

مشارکت دولت با بخش خصوصی در تولید مسکن، اگر با همین شیوه‌ای که وزارت راه و شهرسازی اتخاذ کرده انجام شود، نافی عدالت اجتماعی است؛ چراکه این واحدها به قیمت روز به بازار عرضه می‌شوند، درحالی‌که بخش عمده مردم ازجمله مستأجران توان خرید مسکن با قیمت روز را ندارند.

ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه به‌زودی مناقصات اجرای پروژه‌های مشارکتی تولید مسکن در سازمان زمین و مسکن برگزار و عملیات اجرایی آن توسط بخش خصوصی آغاز می‌شود، می‌گوید: در طرحی که دولت برای رونق تولید مسکن ارائه داده، زمین شهری به‌عنوان آورده دولت در اختیار بخش خصوصی قرار می‌گیرد و رایگان نیست، ضمن اینکه اگر دولت روی زمین مسائل مربوط به پروانه و عوارض را انجام داده باشد، این هزینه‌ها هم محاسبه خواهد شد.

رهبر می‌افزاید: در طرح تولید مشارکتی مسکن، قیمت زمین با توجه به محل آن تغییر می‌کند و به همین دلیل سهم و آورده دولت در هر پروژه می‌تواند متفاوت باشد اما تقریبا میانگین قیمت ساخت در هر شهر تفاوت چندانی ندارد.

نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به اینکه پس از احداث هر یک از پروژه‌های مشارکتی مسکن، واحدهای ساخته‌شده براساس سهم دولت و سازنده میان دو طرف تقسیم می‌شود، تصریح می‌کند: اگر در پروژه‌ای قیمت زمین ۵۰درصد ارزش هزینه تمام‌شده تولید مسکن را شامل شود، واحدهای ساخته‌شده به‌صورت ۵۰–‌۵۰ میان دولت و سازنده تقسیم می‌شود و هر طرف می‌تواند نسبت به فروش سهم خود اقدام کند.

او درباره تفاوت احتمالی قیمت فروش واحدهای سهم دولت و بخش خصوصی، می‌گوید: ازنظر ساخت‌وساز اختلاف چندانی میان واحدهای دولتی و سازنده وجود ندارد و فقط از نظر تزیینات داخلی شاید سازندگان اقدامات متفاوتی داخل واحدها انجام دهند که در زمان فروش مشتریان را جذب کنند؛ اما در بحث فروش از آنجایی‌که در هر پروژه واحدهای هر دو طرف عرضه می‌شود قیمت‌گذاری رقابتی خواهد بود.

رهبر معتقد است به‌واسطه ادامه‌دار بودن طرح ساخت مسکن مشارکتی، انبوه‌سازان نیازمند و البته ملزم به فروش واحدهای ساخته‌شده هستند و بر همین اساس موضوع احتکار و نگهداری واحدها به‌منظور فروش با قیمت‌های بالاتر منتفی است، ضمن اینکه با رونق تولید مسکن، جو روانی بازار نیز فروکش می‌کند و با کمرنگ‌شدن سوداگری و متعادل‌شدن عرضه و تقاضا، قفل بازار مسکن باز خواهد شد.

او همچنین با اشاره به درخواست سازندگان مبنی بر انتقال تسهیلات ساخت مسکن مشارکتی به خریداران، گفت: اگر آنطور که وزیر راه و شهرسازی وعده داده مصوبه شورای پول و اعتبار برای انتقال این تسهیلات به افرادی که قادر به بازپرداخت اقساط هستند، گرفته شود، طرح مشارکتی تولید مسکن می‌تواند با شتاب بیشتری اجرایی شود و اثرات بیشتری بر بازار مسکن بگذارد.

نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران با تأکید بر اینکه اگر تولید مشارکتی مسکن ادامه‌دار باشد، جو هیجانی بازار مسکن فروکش خواهد کرد، گفت: وقتی بازار منتظر افزایش تولید باشد، سوداگران و دلالان نیز انگیزه خرید مسکن به امید رشد قیمت را ندارند و فرایند عرضه و تقاضای مسکن تا حد زیادی واقعی می‌شود البته مشروط به اینکه حرکت دولت با هدف رونق تولید مسکن تا زمان متعادل‌شدن بازار ادامه پیدا کند.

  • ضعف‌های تولید مسکن به شیوه مشارکت

مهدی غلامی، مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت به خبرگزاری مهر می‌گوید: تولید مسکن به روش مشارکتی و پیش‌فروش واحدها بعد از ۴۰ درصد از پیشرفت پروژه برای انبوه‌سازانی که دنبال رونق تولید هستند و منفعت خود را در تولید می‌بینند، مشکلاتی را می‌تواند فراهم کند. مشکل اول این است که اگر واحدها بدون متقاضی ماندند و کسی امکان خرید آنها را نداشت، در این صورت بر سر سرمایه سازنده چه خواهد آمد و آیا توان ادامه تولید مسکن را خواهد داشت یا خیر؟

او می‌افزاید: مشکل بعدی اینکه آورده اولیه آنها برای شروع فرایند تولید مسکن چگونه فراهم می‌شود؟ آیا خود سازنده توان این امر را دارد یا باید تسهیلات بانکی با سودهای ۱۸ درصد و… دریافت کند؟ آیا نمی‌توان از راهکارهایی استفاده کرد که نیاز به اعطای تسهیلات نداشته باشد و وابستگی کمتری به منابع بانکی ایجاد کند؟

ضمنا اگر سازندگان اقدام به پیش‌فروش نکردند و تصمیم گرفتند واحدهایی که خودشان مالک آنها هستند را در زمان مورد نیاز به بازار عرضه نکنند، در این صورت دولت چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟ آیا دولت می‌تواند برای واحدهایی که سازنده، مالک آنهاست، زمان و قیمت عرضه تعیین کند؟

غلامی معتقد است: روش مشارکت دولت با بخش خصوصی در تولید مسکن، ‌با همین شیوه‌ای که وزارت راه و شهرسازی اتخاذ کرده، نافی عدالت اجتماعی است. به فرض عرضه به‌موقع واحدها که هیچ تضمینی هم برای آن نیست، یکی از مشکلات اصلی تولید مسکن به شیوه مشارکتی این است که واحدها به قیمت روز به بازار عرضه می‌شوند، درحالی‌که عمده مردم توان خرید مسکن با قیمت روز را ندارند.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه در شرایط فعلی خانواده‌ها مخصوصا مستأجران توان کافی برای خرید مسکن به قیمت روز را ندارند، گفت: با افزایش شدید اجاره‌بها، به‌عنوان اصلی‌ترین هزینه خانواده‌ها، دیگر درآمدی برای پس‌انداز و خرید مسکن به قیمت روز برای آنها باقی نمانده است.

به اعتقاد غلامی، وزارت راه و شهرسازی باید رویکرد صحیح خود نسبت به عرضه و تقاضای مسکن را با سیاست‌های صحیح تکمیل کند. برای مثال، اگر انبوه‌سازان مالک نشوند و پروژه به شکل مشارکتی نباشد، درنتیجه با ثبت‌نام متقاضیان و پرداخت‌های اولیه، پروژه بدون آورده‌ای توسط تولیدکنندگان شروع می‌شود و با پیشرفت پروژه، پرداخت‌های بعدی توسط خانواده‌ها انجام می‌شود. در این صورت نه نیازی به تسهیلات بانکی است و نه واحدی بدون متقاضی خواهد ماند.

مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت مزیت دیگر این مدل ساخت مسکن را استقبال تولیدکننده واقعی از پروژه‌ها می‌داند و می‌گوید: در شیوه مشارکتی منفعت انبوه‌سازان از تأخیر در عرضه و فروش واحدها در زمان افزایش قیمت‌ها حاصل می‌شود. تأخیر و احتکار رویه معمول پروژه‌های مشارکتی در سال‌های گذشته بوده است. درحالی‌که در شیوه اصلاحی و پیشنهادی، یعنی مالک‌نشدنِ سازنده‌ها، سرعت و تحویل به‌موقع و باکیفیت ملاک سود و منفعت تولیدکننده خواهد بود.

غلامی برای توانمندشدن خانواده‌ها به‌خصوص مستأجران نیز به سیاست تأخیر در دریافت هزینه زمین اشاره کرد و گفت: درصورتی‌که دولت هزینه زمین را بعد از تحویل واحدهای مسکونی و به‌صورت اقساط از مردم دریافت کند، امکان استقبال از این واحدها افزایش می‌یابد و خانوارهای بیشتری توان مالی استفاده از این طرح را دارند.

او می‌افزاید: ازآنجایی‌که این اتفاق (اخذ هزینه زمین) بعد از تحویل واحد مسکونی به افراد صورت گیرد، زمانی است که هزینه اجاره‌بها از دوش مستأجران برداشته شده، لذا بسیاری از خانواده‌های مستأجر نیز می‌توانند از این طریق صاحب ‌خانه شوند.

منبع: همشهری آنلاین

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *